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ボンジョ~ルノ!!    MILANOの街並みとBALIの空気が大好きな男。四十代のテーマは、『熱く生き切る。』           濱ビルCEO濱口茂樹のブログです。
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2006年 11月 24日 ( 1 )
不動産で損をしない考え方
昨日は、名古屋シティマラソン10kmでした。

個人目標の50分は切ることができませんでした。

が、去年よりは、タイムが良かったので

気持ちの反省はありますが、まぁ良かったです。

ゼミ目標の、全員完走は、うれしいことに達成いたしました。

マラソン走る前に、運がいいのか、悪いのか

不動産屋から緊急で、面白い話が、、、、、。

シティマラソンの話はまたで・・・。

今日は、ちと長いですし

不動産に興味のない人は、つまらないかもです。

では、タイトルです。

「利回り〇〇%」で、不動産の価値を表現する

収益還元法が浸透してずいぶんたちましたね。

バブルの頃、不動産は、

所有していれば価格が上昇すると

思われていたので、収益還元法は、

不動産価格の決定要因として

メジャーではなかった。

しかし、バブル崩壊で、

不動産の価格が下がる続けている局面で

不動産投資家やハゲタカといわれた外資が、

収益還元法を用いていたので、

今では、不動産価格決定の

最重要要因に押し上げたのである。
 
収益還元法で、大切なことは、

収益の安定、収益の向上が

不動産の価値になるので

借り手の潜在的需要があるところは、

不動産の価格は

向上するはずである。
 
当然、最寄駅からの距離、

もっと言えば大都市部からの

距離で価格が構成されている。

さて、不動産において、利回りをとるか?

資産としての安全性をとるか?

と言われ『両方大事ですよ。』

なんて野暮な答えは、出さず極論で考えてほしい。
 
不動産をいじっていて、

中長期間ある程度、うまくいっている人に

とっては簡単な問題ですね。

一般的に利回りを追求して

郊外に投資物件を持つということは、

非常に危険であり、

『利回りが高いから駅から遠くてもいい。』という考えは

やめたほうがいいと思う。
 
理由としては、建物は劣化しますよね。

駅から遠いボロアパートと

駅から近いボロアパートとでは

どっちがいいかと比較すれば、

答えはでてきますよね。
 
利回りが数%くらいしか

違わないのをもったいないと思い、

郊外の物件を買い、修繕や改装をして

収益性の保持にコストをかけるほうが、

駅前の物件をほっといて、

運用するより難しい。

駅前は運営が簡単なのである。
 
また、流動性に関しても駅前のほうが高い。

一般的にプロに売るよりも

素人に売ったほうが、

売却価格が高くなるのが

不動産業者の原則なのだが

駅から遠いと買い手が付きにくいので、

売り急ぐとなるとプロに

買い叩かれることになる。
 
もっとも、駅前でも高値買いしてしまったら、

元も子もないけど、

ひとつの目安としてCF(=キャッシュフロー)が

マイナスでなければ資産として

保有する価値があると思う。

古くてもCFを生んでいる駅前の物件は

中長期的に見て

同程度のCFを生むものあるし、

社会情勢が上向いた場合は、

駅の近くは資産価格としてのアップ額が駅から

遠くのところより多くとれる。

それまで売らなければ良いだけだしね。

収益不動産は借金して買うことができる

「資産」なので、

持っているだけで得なのだ。

どれだけ儲けたいかにもよるが、

こう考えていれば損することはないと思う。

                        Shigeki HAMAGUCHI
by viare | 2006-11-24 00:45 | イカした不動産編
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