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ボンジョ~ルノ!!    MILANOの街並みとBALIの空気が大好きな男。四十代のテーマは、『熱く生き切る。』           濱ビルCEO濱口茂樹のブログです。
by viare
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出口戦略
今日のタイトルの言葉聞いたことありますか?

ここ数年の収益物件取得や収益物件を建設するときに

よく使われていました。

結局、僕はこういう言葉を言う人たちと

仕事ができなかったため

大きなお金(数十億単位)や

物件を動かせなかったのですが・・・。

こういう方たちとは、

格好よく言うと理念が全く違うのです。

僕の仕事は、土地を購入して、

価値創造して

マンション・ビルを創り

賃貸にして利回りを回す。

この時、なぜ手残りが多いかわかりますか?

答えは、簡単で長期の借入だからです。

これが、8年、10年で借り入れると利益はでても、

CF(キャッシューフロー)が、

マイナスになり

利益は出ても、金足らずになってしまい

いわゆる黒字倒産になってしまいます。

だから取得したら、

すぐに高値で売りに出し利益をあげる。

要は、ババ抜きが始まるのです。

自分で言うのはなんですが、

僕は天才なのです。

(誰もいってくれないし~~~

自分でいうしかありませんからすみません、笑。)

だから、数年前いろいろな大きな会社が、

出資するから、

融資するから、

ビルの企画をしてくれと

言ってきました。

もちろん、自分の思うような物件をこの世に残したいので

考えて企画します。

そうすると

「出口戦略は、どう考えていますか?」って、

聞かれる。

いやいや10%以上の利回りが回り、

良いビルを取得していることが

財産なのに、なんで売らんとあかんの?

同じビルは建てれても、

解体しない限り

同じ場所には二度と持てないよ。と、

思っていましたが、

相手の言い分は、

ビル持っているのはリスクだし、

出資したお金も早く回収したいので

そこそこのモノを早く建設して

ファンド系に高く売る。で、利益を上げる。

こんな感じでした。

僕とは、合うわけがない。

一度も、共同でプロジェクトを

したことがありませんでした。

いつも、おねぇちゃん思考に変えてしまいますが、

せっかくいい女をオトすなら、

ずっと付き合っていきたいと思うのが当然で、

オトす前からどう逃げようと、

考えている男にイイ女は、落ちません。

それに、そのおねぇちゃんとオトす資金の返済を

5年で返すのか

30年で返すのか

雲泥の差がでますでしょ。

ビルも同じだと思うのですが・・・。

だから、きっついでしょ、

長期の資金がつかないのに、短期で借り入れて

収益物件を取得して、出口がなくなり

アップアップのところ。

ただ、リーマンでもそうですが、

ファンド系バシバシ破綻していますが、

損をしているのは一般顧客と従業員だけ

TOPは、バンザイする前にしっかりお金持っています。

だって経営をしながら、

こんなこと続くわけがないのは普通はわかるわけで

自分の財産をいれてまで、

存続させる価値のない会社って

本人が一番よくわかっているでしょう。

だからある意味、頭のいい経営者なのですが・・・。

これをすごいなぁうらやましいと思うのか、

へぇやるじゃん。でも、僕は別の方法でお金を手に入れると

思うのかは、自由ですからね。

だから、僕はこのタイトルの言葉、好きではない。

                           Shigeki HAMAGUCHI
by viare | 2009-02-16 13:07 | 独り言編
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