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ボンジョ~ルノ!!    MILANOの街並みとBALIの空気が大好きな男。四十代のテーマは、『熱く生き切る。』           濱ビルCEO濱口茂樹のブログです。
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ケインズ経済学
ちょうどシティマラソンを走る1時間ほど前に、

不動産屋から電話がかかってきた。

それから、1週間、けっこう先約が入っている中

我ながらイイ動きとイイ判断が出来たと思う。

自分なりの決断は、終わったので

後は、慎重に進むだけ。

1週間~2週間後には、

『やっぱ僕は、天才だよ。

こんな時期なのに・・・・。』と、自慢話ではない

本当の話、炸裂しそうです。

やっぱ、意識は現実を創ります。

では、タイトルです。

御年70うん歳の尊敬する会長に教えてもらった。

『ねぇ、濱ちゃん僕さぁ、大学時代ゼミの先生から

学んだことなんだけど

ケインズ経済学の『利子生活者の安楽往生』が

印象に残ってる。

資本が蓄積されると、金利は下がる。

これはじわじわと気付かないうちにやってくる。

日本のここ十数年がまさに、その状況。

ほぼ、70年前の1935年に今の状況を

予言していたんだよ。

すごいことだよ。

だから賃貸マンション事業に進出して

間違いがなかったと確信している。

僕が、自分で始めたのは、60歳を過ぎてからだけど

濱ちゃんは、若いときに始めれてうらやましいよ。』

自分でも僕は、本当に運がいいと思う。

もっと早く生まれていたら、もっと早く事業を始めていたら

調子こき~の僕、必ずバブルでやられてた。

もっと遅く生まれて、もっと遅く事業を始めていたら、

時代に流され高値で土地をつかみ、

きっと、マンション新築で、思い通りには

イイ物件できなかったかもしれない。

30代前半の頃、利回りでは、一気に金が稼げないので、

分譲マンションのほうにいこうと思ったことがある。

すごいタイミングで、現在は上場しているが、

上場10ヶ月前ぐらいの某不動産会社社長と話す機会があった。

4つほど僕より年上なのだが、腰も低く、頭も良く

こういう社長が、上場するんだったら安心して

投資できるなぁと漠然と思った人。

だから、現在の状況と分譲に進出しようと思う話をした。

『濱口社長のやり方は、森ビルと同じで

キャッシュフロー経営といって、固いんだよ。

今の感じなら、分譲のほうにいかずに

今のままやったほうが良いですよ。』

これ、うちの会計士の大先生にも同じコトを言われていた。

今思うとこのお二人のアドバイスがなければ、

目先の金を追って、事業の方向性を変えていたかもしれない。

そうなると、今、きっと大変だんたんだろうな。とも思う。

人間、欲によって気持ちがブレるのは、しょうがないこと。

でも、諸先輩のアドバイスを聞きながら修正しながら

顔晴ろっと。

あぁ、新しいモノを生み出すのは、苦しいけど

むちゃくちゃ楽しいね。

                          Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2006-11-30 00:01 | イカした不動産編
モテるための理論と戦略quarantadue
昨夜から今日にかけて、三重県湯の山温泉で、

塾の望年会。

本当に1年なんて早いものですね。

この調子なら、人間の一生も、あっという間です。

せっかく運よくこの世に生を受けたので、

悔いのないように日々楽しく過ごしていきたいものですね。

相変わらずの方向オンチで、帰り道を逆走してしまい、

山を登ってしまいましたとさ。ははは。

では、水曜日ネタです。

『女には、最後まで夢をみさせるのがいい。』と

いうことわざがあります。

もともと女性は、夢見がちの性ですが、

どうせ見せるなら途中で現実に引き戻したりせずに

ずっと見させておけというのです。

まぁ、生身の人間が、一生夢をみているわけにはいきませんが、

ひと時ぐらいは女性を夢見心地にしてあげることはできますよね。

家庭、仕事、生活といった現実から隔離すること、

非日常の世界に連れていくことが、女性に夢を

見させてあげることになるのでしょう。

ホテルの薄暗いバーの窓際で

夜景を見下ろしながら、おいしいカクテルを飲む。

耳には、ピアノの生演奏。

こんな状況でも女性は、夢見心地になれる。

日常の生活感と違っているからね。

でもね。

その席で、話すことが、上品さや優雅さがなく、

欲望ギラギラで、細かい気配りもなく、

投資した元はとらなくては、Hシタい、Hシタいと

ミエミエだったらどうでしょう。

女性は一人で、

あるいは、気の置けない同姓の仲間と

ワイワイやったほうがましだと思うでしょう。

今の時代、その気になれば、男が経済的に

してやれる程度のことは、すべて自分でできる。

ただ、ひとつだけできないことは、

男の手によって夢見心地にシテもらうことだけなのです

女性は、望んでいます。

キザで到底、実行できないことをシテもらいたがっているのです。

逆に言えば、今の男が女性にシテあげられることは、

そういう種類のことしか残っていないのです。

                          Shigeki HAMAGUCHI


  
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by viare | 2006-11-29 05:58 | モテるための理論と戦略編
現場から学ぶ
昨日は、数件飲みに行きましたが、

飯がメインでしたので、全く酔えずシラフでした。

帰りは、霧がすごい日でした。

タクシーの運ちゃんに聞いても、

こんな霧は、記憶にないと言っておりました。

では、タイトルに入ります。

ちょこちょこ、ネットで、物件を探す時間、嫌いではない。

でも、出ている物件は、価値より価格が高いか、

収益物件として、ど~しようもない物件が多い。

あまりにも、つまらない収益物件、土地ばかりなので、

なんとなく、自分がマンションを借りるのだったらと

いろいろ希望をいれて探してみた。

感想は、『へぇ~けっこうお値打ちであるじゃん。みてみよう。

あれ、ここの不動産屋しらないなぁ。新しいのかな。』

いつもは、大体が知ってる不動産屋の名前なので、電話で

『まいど。濱口だよん。○○に出てる物件どうよ。』・・・と、僕。

『あ~、濱口さんは、ダメですよ。○○な理由で、』

『じゃぁ、そんな物件載せるなよ。』・・・と、僕。

『他の人なら言わないですよ。うちらも商売ですから。

見てもしょうがないですよ。時間の無駄です。』

てな会話で、終わる。

今回は、僕が知らない不動屋の物件だったので、

興味本位でアポをとって、気になる賃貸マンションを

数ヶ所見せてもらった。

が、やっぱ空いている部屋は、ひどいね。

エントランスだけでわかる。

チラシ・タバコのポイ捨てがひどい。

これは、お客さん入らん。

部屋に入ると空気感も悪い。1秒でわかる。

不動産屋にアドバイス。何様なのでしょう。僕。(笑)

『このブツも、さっきのも、安さだけの判断基準で、

入る入居者は、多分、だらしない人だから、家賃払わんよ。』

最後は、15年ほど前の物件だが、昔からの高級物件。

流石に、けっこうな家賃もとるし、有名なだけあって

管理は素晴らしい。少しは、古さを感じさせるが、

僕は、嫌いではない。

しかし、15年ぐらい前の高級物件は、ほとんど

天井高が低い。

自慢というか本当の話だが、うちのマンション空きがないわけだ。

賃貸業を始めるにあたり、いろいろな物件を見に行ったときに

一番気になったのは、天井高。

低いのが、当たり前だったのだが、これ僕がプロとして

この職業についていたら、コストとか考えて、

業者側だから、家賃もとれない天井高は無視していたでしょう。

でも、僕は、入居者側の気持ちだったから、

きっと、最強のアマチュアの目線で見れたんだろうな。

住むお客様も、その頃の僕と同じ20代後半から30代前半の

単身、もしくはカップルにイメージしていたから、

畳は、いらねぇし、お客に見せる広いリビングと

いちゃいちゃできるベットルームだけで部屋はいいや。

で、家賃を安くするために、ただ、建築コストを下げるだけではなく、

建材など付加価値のあるものをいかに安く仕入れるかを

考えて行動したのは正解でした。

天井高だけは、後で真似できないし、

土地も値上がり、建築費も値上がり、ユーロも値上がり

うちのマンション以上のモノが、うちと同じ家賃では

どこも、出せねぇな。

タイミングがいい時に始めたねぇ。僕は、、、、。

後は、しっかり管理の継続と

動きながらチャンスを見つけて

価値より安い価格で土地の仕入れだね。

                         Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2006-11-28 01:38 | イカした不動産編
モノとマネー
不動産業界では、数年前からファンドやREITとかいう言葉

本当によく聞くようになった。

僕が思う不動産っていうモノ、

自分で所有したい、

いいマンションを創りたい、

かっこいいビル創りたいなどの理由で

事業を考え、

収益性や継続性を考えながら、

金融機関をあたり、資金を調達する。

だから、少しでも価値より安く仕入れたいし、

いいモノを安くするために、努力をする。

数字が合わなければ、調達しなければいいだけのこと。

無駄なコストかかるだけだからね。

一方、ビル○棟所有で利回りを回ているファンドやREIT。

配当5%(収益状況により、下がることもあります。)の宣伝で

とにかく集めたマネーだけはたんまりある。

でも、金利、利息、配当と名前を変えたコストを

払わなければいけないので、

とにかく収益ビル・マンションを買わなくては

作らなくてはで、物件増やしていますね。

『100億あるから、20ヶ所~30ヶ所まとめてよ。

買うからさぁ。』

よ~聞いたね。こういう台詞。

その後は、そろばんを電卓に持ちかえまさに、

平成のトニー谷。(古いかなぁ。)

で、モノに愛着がないから、全部、他人任せで

責任の所在がわからない。

しばらくファンドもREITもイケイケでしたが、

お客はそんなにバカではありません。

普通は、住まないもん。(笑)

見に行くとわかるけど、家賃のワリにちゃっちい造り。

これに気づかない外見と宣伝で惑わされ住んでる奴

見るとバカだなぁと思う。

高い階層と高い家賃が自慢なアホ住人。

名古屋でもいるんだよね。

でも、本人が満足ならばそれでいい

所詮、賃貸なので、イヤになったら引っ越せばいい。

2,3年後が楽しみですね。

結局、損をするのは、一般投資家。

ただ、それだけのことだから。

                        Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2006-11-27 00:01 | イカした不動産編
大人のクイズPart25
昨夜は、某レストランのシェフが変わったということで

味見のお誘いされました。

こういうときは、ワガママが言えなくて静かにお食事。(笑)

ご馳走様でした。

では、日曜日のクイズです。

アメリカの作家マーク・トウェインは、競馬を成り立たせるものを

鋭く指摘しました。

それはなんだったでしょう。

1、競馬を成り立たせるのは、意見の相違だ。

2、競馬を成り立たせるのは、強欲な人間だ。

3、競馬を成り立たせるのは、勤勉な馬だ。













す。

Ans・1、競馬を成り立たせるのは、意見の相違だ。

賭ける者の意見が相違しているからこそ、

ギャンブルは成り立ちます。

全員が同じ馬に賭けたのでは、ギャンブルは

成立しないわけです。

大人の理論 運の悪い人がいるからこそ、

ギャンブルはなりたつ。

                      大人のクイズ 逢沢明著より  

今日は、終わり。

                       Shigeki HAMAGUCHI  
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by viare | 2006-11-26 00:12 | エスプリ編
才能の99%は努力によって必ず開花する
今日のBlogは、シティマラソンの話。

さて、下の写真、僕の両端のお二人、

山登りのおじさんではありませんよ。

e0090744_18314650.jpg


一昨日、一緒にシティマラソン走った塾の大大先輩。

その周りは、大先輩。

後ろから見ていたら、マジで笑えてきて、

(写真の僕の顔クシャクシャでしょう。)

洒落のわかる先輩だから

『マラソンなのに山登りと勘違いした先輩達という題で

Blogに載せたいので、

一緒に写真とってください。』とお願いしました。

スーツの時は、きちんとしてるんだけど

私服がねぇ、いやぁ、ヘタしたら、

公園に住んでる人だよ。(あかん。読まれたらヤバイ。)

向かって右端の先輩は、某塾長。

また、笑えるのが、マラソン走り終わった帰り、

きちんとジャケット着て、まさに格好は、ゴルフ帰り。

もう、本当に面白い。

今でも書きながら、目から涙が出てきます。

面白すぎて、たまりませんわ。

で、写真右のM先輩。御年49歳。

去年のタイムは、1時間以上で、完走しただけで

すごいと思われていた。

しかし、今年は、50分ほどで完走。

マジでびっくりした。

で、M先輩に、

『すごいですよ。どうしたんですか。』と尋ねたら

『いやぁ、9月から、10kmを20本走っただけ。

自分でも今日のタイムは、びっくりしたよ。』と・・・・。

やっぱさぁ、人って口だけで、社員や後輩に伝えるだけでは

伝わらない。

やってみせないと。

だから、社員や後輩も尊敬もできるんだよね。

そういえば、エンツォのデザイナー奥山氏も、

スタッフに、

『明日までに100枚のデッサン書け!!』っていったら

自分も、たまには、100枚のデッサン魅せつけるようにしている。と

言っていた。

今回のマラソンは、Fゼミ長をはじめ、

先輩達に、まざまざと魅せつけられました。

塾内1位の先輩なんて、45分で走ってきたからね。

この先輩も、週に1度は、皆を集めて、公園で走ってた。

本番走ってみないとわからないんだけど

10kmってたかが10kmなんだけど

されど10kmで、本番は、マジで疲れんのよ。

僕は、マイペースで、ジムで淡々と走っているだけ。

これでは、ソコソコの結果はでるけれど、いけないなぁ。

左のT先輩なんて51歳。

ゼミで一緒に運動してるからわかるんだけど、

とてもリズム感がよく、運動のセンスがあるということは

知っていたのだが、根性もすごいですわ。

きちっと、55分ほどで完走してくるからね。

一番左端のY先輩、去年はリタイヤ。

今年は、きっちり完走。

人間の体は、ある一定の年齢からは、

毎年必ず衰える。

しかし、それを補うために運動は必要なモノなのだ。

経営者は、タフでなければいけない。

そして、才能の99%は努力によって必ず開花する

で、僕の感想は、去年は初めてだったし、

意地でも完走したるという気持ちで

走れたんだけど

今年は走りながら、もうずっと歩きたかった。

これ一人で走っていたら、絶対、歩いていた。

それぐらい今年は、根性がなかった。

気持ちも逃げていた。

いまいち経営して学んでいても、なんかしっくりこない人。

仲間とマラソンしてみてくださいよ。

自己啓発、相互啓発、経営計画書、志などの

意味が体と頭で感じられますよ。

経験者は、語ります。

超、遅い人は、写真に入っていません。

仲間でもいつまでもは、待ちません。(笑)

よっしゃ~!!今年は残り少ないが、やるぞ~~!!

と思ったら、今年は残り、飲み会の予定ばっかりじゃん。

ちゃんちゃん。


                        Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2006-11-25 00:18 | とほほ編
不動産で損をしない考え方
昨日は、名古屋シティマラソン10kmでした。

個人目標の50分は切ることができませんでした。

が、去年よりは、タイムが良かったので

気持ちの反省はありますが、まぁ良かったです。

ゼミ目標の、全員完走は、うれしいことに達成いたしました。

マラソン走る前に、運がいいのか、悪いのか

不動産屋から緊急で、面白い話が、、、、、。

シティマラソンの話はまたで・・・。

今日は、ちと長いですし

不動産に興味のない人は、つまらないかもです。

では、タイトルです。

「利回り〇〇%」で、不動産の価値を表現する

収益還元法が浸透してずいぶんたちましたね。

バブルの頃、不動産は、

所有していれば価格が上昇すると

思われていたので、収益還元法は、

不動産価格の決定要因として

メジャーではなかった。

しかし、バブル崩壊で、

不動産の価格が下がる続けている局面で

不動産投資家やハゲタカといわれた外資が、

収益還元法を用いていたので、

今では、不動産価格決定の

最重要要因に押し上げたのである。
 
収益還元法で、大切なことは、

収益の安定、収益の向上が

不動産の価値になるので

借り手の潜在的需要があるところは、

不動産の価格は

向上するはずである。
 
当然、最寄駅からの距離、

もっと言えば大都市部からの

距離で価格が構成されている。

さて、不動産において、利回りをとるか?

資産としての安全性をとるか?

と言われ『両方大事ですよ。』

なんて野暮な答えは、出さず極論で考えてほしい。
 
不動産をいじっていて、

中長期間ある程度、うまくいっている人に

とっては簡単な問題ですね。

一般的に利回りを追求して

郊外に投資物件を持つということは、

非常に危険であり、

『利回りが高いから駅から遠くてもいい。』という考えは

やめたほうがいいと思う。
 
理由としては、建物は劣化しますよね。

駅から遠いボロアパートと

駅から近いボロアパートとでは

どっちがいいかと比較すれば、

答えはでてきますよね。
 
利回りが数%くらいしか

違わないのをもったいないと思い、

郊外の物件を買い、修繕や改装をして

収益性の保持にコストをかけるほうが、

駅前の物件をほっといて、

運用するより難しい。

駅前は運営が簡単なのである。
 
また、流動性に関しても駅前のほうが高い。

一般的にプロに売るよりも

素人に売ったほうが、

売却価格が高くなるのが

不動産業者の原則なのだが

駅から遠いと買い手が付きにくいので、

売り急ぐとなるとプロに

買い叩かれることになる。
 
もっとも、駅前でも高値買いしてしまったら、

元も子もないけど、

ひとつの目安としてCF(=キャッシュフロー)が

マイナスでなければ資産として

保有する価値があると思う。

古くてもCFを生んでいる駅前の物件は

中長期的に見て

同程度のCFを生むものあるし、

社会情勢が上向いた場合は、

駅の近くは資産価格としてのアップ額が駅から

遠くのところより多くとれる。

それまで売らなければ良いだけだしね。

収益不動産は借金して買うことができる

「資産」なので、

持っているだけで得なのだ。

どれだけ儲けたいかにもよるが、

こう考えていれば損することはないと思う。

                        Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2006-11-24 00:45 | イカした不動産編
ひらめきの瞬間
先日、たまたま、伊東家の食卓という番組が目に入った。

何度も書くが、僕は、基本的にテレビは見ない。

が、ビデオ3台で、気になる番組は、

録画して後でまとめて見るのだ。

話は戻って、伊藤家の食卓は、僕の中で録画する番組では

ないが、テレビのタイトルは知っていた。

なんか昭和のどうちゃらこ~ちゃらで、

回転寿しの元祖は、大阪で、その発明者は

子供が遊んでる何を見て、回転寿しの機械を閃いたか?

とかいう問題が出ていた。

(クイズ番組だったような記憶はないが、コンテンツを変えたのだろう。)

答えは、トランプだった。

そこで、発明者の子供(といっても、もう、おっさん。)に

『発明者は、なぜ、回転寿しの機械をトランプで閃いたのでしょうね?』

っていう質問をしていた。

答えは、『わかりません。』でした。

あのさぁ、そんな質問、かわいそうだよね。

ひらめきって、ピカッて突然、ひらめくようにみえるんだけど

全然違うんだよ。

思いつきがあって、まだ、きちんとは見えていないけれど最終形があって、

脳ミソをきちんと使って思考をめぐらしていると

思いつきが、少しずつ、少しずつ、見えない最終形に向かって

形になってくる。

それが、突然、フッと

完全な形になってみえるんだよ。

人によっては、天から降りてきたっていう表現をする人もいるけど。

だから、ひらめく瞬間まで、な~んも、

表に見えていないので、暗中模索しているように思えるのだが

実は、ひらめきは、一瞬で起きるモノではなく

水面下ではちゃくちゃくと動いているのだ。
  
ってことは、ひらめきにも思考動力必要だっていうこと。

思考動力=(思い考え、行動して努力を重ねること。

僕の勝手な造語。)

ただの発明者の息子に、そんな質問しても、

わかるわけねぇ~だろ。

                      Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2006-11-23 00:01 | いい感じ編
モテるための理論と戦略quarantuno
あ~今日は、いろいろ楽しい1日でした。

そうそう、某所に顔を出したら

全国安心工務店にも掲載されている

乙女座A型の平成建設古橋社長と

こんな事を書いたら、僕は、怒られるかもしれない。

だが、ウソを書くわけには・・・いかな・・・い。

先にあやまります。ごめんさい

1店舗お店を出すごとに0.5kg増加中、只今13店舗目、

買取王国坪井社長に会った。

お二人とも塾の大先輩でございまして、

今でもお二人からは、学ばさせていただいております。

(これだけゴマすっとけば今度、飯ゴチです。クラブでも可。)

では、水曜日タイトルです。

女性は、基本的に

抱かれたい動物である』と、最初の頃に書きました。

猫のように・・・・・と、付きますが。

だからといって、女性をモノにしようと

目をギラつかせている男を女性は、一番嫌います。

女性の好きと嫌いには、常に矛盾がひそんでいるといえます。

だって、女性は、誠実な男、信頼できる男を求めます。

しかし、背徳性のある男、秘密めいた部分がある男にも憧れる。

『そんな女性もいるよね。』ではなく、

一人の女性の中で、全く相反する好みを同居させていると

いう意味です。

一人の女性にホレて、想いを必死に伝えるために

贈り物をして、デートに誘って、出来る限り尽くす。

で、『僕の今の気持ちわかってください。』という。

こういうとき、女性ってどう思うかわかる?

『どうして、あなたの気持ちを理解しなければいけないの。』

なのです。

だから、『わかってください。』ではなく、

いまの気持ち。知っておいてください。』というと

『どうして・・・・・・』といった反発は、おきないでしょう。

この言い方には、『記憶にちょっととどめておいて…』と

いう軽さがあるからね。

とくに若い女性は、非常にドライですからね。

深刻な重さが負担に感じるんですよ。

『わかってくれ。』は、一種の強制ですからね。

愛とか恋、友情、信頼、Hでも、

人間の自由意志、感性に関わることなので

強制される性質のものではない。

それを強制されたんじゃぁ

女性は、強い拒否反応を示すわけです。

この重さを嫌う好例が、すぐ二人っきりに

なりたがる男性を女性は、うっとうしいと

おもうことです。

二人っきりになれば、その先に何があるのか、あまりにも

ミエミエでしょう。

女性が、今、男が欲しいと思っていても、拒否反応が

先に立ってしまう。

だから、女性には、夢を見せなければいけないのです。

                     Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2006-11-22 00:08 | モテるための理論と戦略編
脳のコントロール
昨夜は、不動産関連の友人と今後の方針を語りに

軽~く飲みに、、、。

でも、結局、3件で、3本焼酎をおろしました。(笑)

が、いつもと違い、あまりお酒が体に入ってゆかず

ほとんど空きませんでしたので、

今日は元気でございます。

木曜日走らないといけないからね。

では、タイトルです。

いつも、楽しそうですね。って言われることが多い。

だって、悲しいことや苦しいことを考えたり

想像していると、

不安や心配が苦痛ですよね。

それは体にも表れてくると思う。

ありもないことをくよくよ悩んだり、

3年先、5年先のことを心配していても

まったく無意味だということです。

どうせなら、楽しいことやうれしことを考えていると

脳は正直に反応して、体に生気を満たし

元気にしてくれる。

過去を記憶している脳と

未来を予測している脳の関係を理解して

うまく脳をコントロールしていくことは

うまく人生をコントロールしていくことにつながるのです。

                      Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2006-11-21 00:01 | ちと真面目編
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