濱ビル株式会社  
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ボンジョ~ルノ!!    MILANOの街並みとBALIの空気が大好きな男。四十代のテーマは、『熱く生き切る。』           濱ビルCEO濱口茂樹のブログです。
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カテゴリ:新規物件ing編( 36 )
デザイン
そういえば、先日の福岡の帰り

空港で、カシータの高橋オーナーと偶然会った。

びっくりしたなぁ。

『どうも、名古屋の濱口です。』と挨拶をしたら

『あぁ、半田のね。』と覚えていてくれた。

愛知県の人なら、半田という地名をいえばいいのだが、

県外だと知らない人が多いから、名古屋と言っておく僕。

Blogタイトルもそうですよね。(笑)

そういえば、高橋オーナーは岡崎の人でしたね。

相変わらず、粋な人です。

ああいう、かっこいい大人の人は、

僕のこれからの目標になるから好きですねぇ。

では、タイトルに入ります。

きちんとしたマーケティングをしているわけではないが、

世間の動向、名古屋中心部の動向

人の収入や考え方を見たり聞いたりして

感じるのだが、次回のマンションの

コンセプトは、大人のone room。

家賃価格55,000円~65,000円。

もちろん、

天井高2.6m以上とイタリア建材使用は変えない。

ここを変えると濱ビルが何のために

マンションを創るのかの意味が無くなるからである。

ただ、今までの資産状況を考えると

うれしいことに、異常に資産価値も上がっており

ユーロも160円を超えて、

うちにつけてあるイタリア建材の価値も

とても上がっている。

しかし、新規物件に携わろうとしている今

今までと同じような物件を提供するのは非常に苦しい。

それに、どう考えても10万を超える家賃を払える人は

非常に少なくなっている。

パイの取り合いをしても意味がないし・・・。

ということは、新しい客層を創造しなければならない。

そうなると、いくら建築費が高くなったとしても

利回りから逆算して

今回決めた家賃設定を上げるわけにはいかない。

外観は決まっているのだが、

内装もカッコ良くはするので、

きちんとしたデザインがいる。

でも、一番大切なことは、

ムダを省くこと。

近くに現場があるなら、自ら動き

廃材をすてるのに、同じ運搬業者に頼むとか

安い現場事務所を自ら探すとか、

イタリア建材の輸入の際にしても

友人が日本に輸出するときのコンテナの

隙間に荷物を積むとか

とにかく余分な経費の節約に心がける。

今、僕がやらなければいけないことは、

内装のデザインより

コストのデザインなのである。

                         Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2007-05-17 00:13 | 新規物件ing編
episode5
ようやく駐車場が完成です。
e0090744_17261784.jpg


なぜ、こんなに遅れたかと言うと

お隣さんが、せっかくなので、足場も組めるし

自社ビルの外壁を塗りたい。と、言ってきたからだ。

いい加減な僕のこと、かる~く

『いいですよ。』と・・・・。

実際、2週間ぐらいかかったようで

その間は、駐車場も造れない。(笑)

施工会社には、日程をずらしてもらった。

これだけでも、迷惑かけました。すんません。

半月の駐車場代金は、損したが、

お隣さんということで、まぁ、いいでしょう。

流石、国の仕事を専門にしている会社

手土産もまったくなく、

自分の損得にはうるさいが、

他人の損得は、全く気にしない。

こういう礼儀のない会社でも、

国相手だと食っていける日本、不思議ですね。

まぁ、電話だけかかってきただけで、よしとしようかな。

で、駐車場といっても、

いつマンションの施工に入るかわからないので

簡単に造るだけにした。

アスファルトなんかにしたら、10倍は違うかな。

だから自分の頭で施工金額の設定をして

施工会社に見積もりを出した。

ははは、意外と高い。

と、いうことで、自分で作ることにした。

もちろん、力持ちで、年下の仲間、

一人に連絡して・・・。

(こういうときは、年上の人だと使いづらいからね。

こんな僕でも、体育会系なのだ。)

砂利引いて、ロープを打ち込んでコマ割して

車止めを置くぐらいだったからね。

で、見積もりをだした業者さんにお断りの電話。

『もう、安くは無理でしょ。自分でやるわ。

だって、いつ駐車場やめるかわからないから

金かけても、もったいないもん。』

今、人手も足りない時期だから

こんな細かい工事しなくても良いのだが、

流石、付き合いが長いだけあっていろいろ教えてくれる。

『いやぁ、濱口さん自分でやるのは感心ですが、

まず、石をつめるだけでも、○○㎥いりますよ。

で、車止めこれ、しっかり打ち付けないと

動いちゃってあぶないですよ。

どこどこの駐車場の工事で

クレームのあった話です。

あと、ガス菅の工事は、下請けじゃなくて

僕がやりますので、お金いいですよ。

あと、うちの利益○%のっていますが

いらないですよ。

だから、なんかあったら、よくないので

やらせてくださいよ。

下請けの会社も僕の先輩ですから、

きちんとしてもらいますから・・・。』

ここまで言われちゃうとね。

で、お願いすることにしました。

また、飯おごります。

僕は、こんなんばっかだなぁ。

ここで、せっこいと思われた方

違うんだなぁ。

ちゃんと、この見積もりだす前に、

今回の工事の15倍以上の金額を

築10年のマンションの外壁工事

お願いしてあるので

そっちで、儲けてもらうようにしてあるんだよ。てへへ。

今日から稼動ですが、

名古屋東区に特化している不動産屋さん安田地所・安田社長

早速月極5台契約ありがとうございました。

別の会社から1台も仮押さえです。

はやっ。

本当は、普通に区切ると7台しか止まらないのですが

安田社長にアイデアのある区切りご紹介していただき

8台取れました。

下地が砂なので少し安めにしても、

1台24,000円なので、この1台は、大きい。

満車になりましたら、早速、飲みにいきましょう。

もち、おごります。

施工業者様も、日程を決めていきましょう。

いい仕事して、いい仲間といい酒を飲むのは楽しいね。

最後まで読んでくれた友人・後輩へ・・・。

この場所は、錦から1・2メーターぐらいです。

高岡の駅から徒歩4分。

往復だとタクシー代約1400円ぐらい。

塾や仕事などで遠方から仕方なく車で来て

長時間停めると

けっこう駐車料金いっちゃいますね。

気軽に携帯に電話ください。

すべての契約が終わるまで、

空いていれば、使っていいですよ。

場所と駐車番号教えます。

空けとくほうが、もったいない。

料金は、もち、いらないですよ。

缶ジュースでも、

おごってくれればいいですよ。(笑)

                       Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2007-03-07 00:08 | 新規物件ing編
episode4
昨夜は塾で、ヨガ。

いい時間でした。

最近、おねぇちゃん系の店いかないから

たまに顔を出したので

気を使って新しいボトルにしました。

でも、『花より男子』の真似をして

(本家は、携帯。)

ボトルの名前変えました。

バカです。

でも、まぁいいじゃん。

楽しいからさぁ。

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では、タイトルです。

2月末完成、3月完成に向けて

REIT系の収益物件の養生がとれ、

マンションの全貌が数ヶ月前から現れてきます。

いやぁ、ひどいね。

ひどすぎる。

悲しい時~~~。って感じ。

竣工が、終わった瞬間に街に馴染んじゃう。(笑)

こんな物件なら建てなくてもいいのにね。

物件に比べて、家賃も高いしさぁ。

これじゃぁ、入居者もなかなかつきにくいね。

まぁ、でも本当に今、建築費が高い。

3,4年前の3割は高いと思う。

建築費の3割ってすごい金額なのよ。

わかるでしょう。

でもね。

現在の建築費を1,2割下げようとすると

ゼネコンがやることは、下請けさんを叩くこと。

だめなら、下請け変えちゃうよ。と脅す。

これではいけない。

いっそのこと、半分の金額でやるように考える。

例えば・・・・・。書かないよ。(笑)

もちろん、姉歯なんかにゃ頼まないよ。(爆)

とにかく、物件のためにチーム一丸となり

知恵を出し合うのだ。

これしかない。

アパホテルのことも、耐震偽造でちょこちょこTVで

出るけど、、、、、。

だって、ホテルとか賃貸マンションは、

基本的に大家、オーナーのモノだよ。

(本当は、国と借入がある場合は、金融機関のモノだけど。)

いくら安くあげるといっても、

自分の物件、地震で倒れる物件にするか。

ヒューザーは、分譲だったけどね。

アパホテルお気の毒様しか、いいようがない。

躯体手抜いたら長期で見たら、よけいに金がかかるよ。

躯体のチェックは、プロでないと、マジでわからないしね。

設計士を信じるしかないんだからさぁ。

ところで、更地になりました。

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さてと、しばらくは、駐車場。

このあたり1台26,250円。

たまに、何ですぐやらないの?

っれ聞かれますが。

タイミングは、今じゃない。

おねぇちゃん見つける度に、

クドいちゃ、Hしてたら、飽きちゃうよ。

ポイ捨てならいいけど、維持管理するのは大変なのよ。

じっくりクドくのも楽しみのひとつ。

1年ぐらいは、放置予定だから

コストかけずに駐車場作らないとなぁ。

もちろん頭の中では、ちゃくちゃくと完成にむかっていますが、、、。

                            Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2007-02-10 04:30 | 新規物件ing編
episode3
昨夜は、今の僕があるのは、この人のおかげという

僕のメインバンクの理事長さんと会食。

知り合って7年ぐらいになるのだが、

出逢った頃は、ネクタイもしめず、

髪型は、茶髪で、メッシュすんごく入ってて、

差し出す名刺はフェラーリの赤で、

会社名はなしで、名前と携帯とメルアドだけで

俺が会社だってな具合。

超生意気な僕でした。

こんな奴に、とてつもないお金を貸してくれたおかげで

今の僕があります。

そんな僕に、君のおかげで今のうちがあるんだよ。と

そんなことは全くないですが、いつも褒めてくれます。

この方と直接共有した時間は短いですが、

いつも話題に出してくれているようで、

地元では、ある程度の経営者の方とお話をする機会があると

理事長が君の事褒めてたよ。と言われます。

話を書けばきりがないのでやめますが、

10年ぐらい先までのビジョンをしっかり話してきました。

その頃は、きっと定年でいないと思いますが、

『ホテルの土地は、僕のお金と金融機関で賄います。

(確約はしていません。(笑))

出資して良かったと自慢できるホテルを創るので

個人でも、ホテルにお金だしてください。

よろしく。』っていっときました。

笑って、『いい場所探せよ。』といってくれましたが、、、。

それにしても、濱口君は、いつも楽しそうに仕事の話をするなぁ、と

言われたので、

『言い方は、よくないかもしれませんが、

毎日、不動産とSEXしてるような感じで

気持ちがいいんですよ。』と、

ちょいとMacチックに答えておきました。

ずっといつ使おうか、寝かしていた文言ですが

Blogではなく、今日使いました。

理事長には、ウケましたよ。

(はずしそうな相手だとヤバイけどね。

これがわからん奴は、たいした奴じゃないからいい。かな。)

担保主義ではなく、熱意だけの若い奴を

認めてくれ、力があり、決断力のある人に

出逢えた僕は、世界一の幸せ者だと思います。

なんか書きながら、今日は、しみじみしています。

そして、ふつふつと、益々やる気が湧いてきています。

では、タイトルです。

ようやく解体に入りました。

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なぜ、12月に壊さなかったというと、

1月1日時点の所有者に対して

固定資産税がかるのですが、

住宅用地は軽減されるのです。

簡単にいうと更地のほうが高い。

覚えておくといいですよ。

詳しくは、広瀬さんの

不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ』を読むといいですよ。

知っていそうで知らないこと、詳しく書いてあるからさぁ。

前は、10世帯ほどのアパートでした。

でも、解体費も高くなったね。

廃材捨てるのにお金がかかるからしょうがないし、

また、解体は安すぎる業者だと

後々問題がでることも多く、きっちりといい業者を

探さないといけない。

5社ほど、相見積とりましたが、

結局は、信頼もおけて値段も安かったのが

友人の会社でした。

A社長すんません。

Aちゃんだけでよかったね。見積もりは・・・・・。てへ。

今後、企画、設計、建築と入っていくのだが、

今までは、すべてある程度、コストを支払い

ゼネコンに丸投げしていればすべてやってくれるので、

(でも、けっこううるさく言わないと手抜くけどね。)

楽でよかったのだが、

今からはそうはいかない。

自ら考え行動して新規物件の

コストを下げて創りあげていかなけばいけない。

今回からは、現場監督とイタリアの友人以外は、

すべて1から業者・人と探していく。

通常通りのやり方だと、全く数字が合わなくなってきてるからね。

それに、この物件で最後ならなんとか方法はあるけれど、

次のホテル建設の勉強のためにも、

動けるだけ自分で動いて、目で確かめて、作業を

選別していかないといけない。

『人は、逆境の時ほど成長できる。』

まだまだ、やることいっぱい、楽しんでがんばんべ。

                      Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2007-02-02 00:15 | 新規物件ing編
episode2
昨日は、立川志の吉君、名古屋での独宴会でした。

お題はわかりませんが、2つの演目。

言葉の勉強にもなり、やっぱ落語は面白い。

特別ゲストには、橘流寄席文字の橘右太治師匠。

文字も奥が深いです。

こういう職人系の方は、大好きですねぇ。

僕も負けずに楽しいことしよっと。

では、タイトルです。新規物件の話です。

今回の入居者の対象は、

都心部でもいいし、田舎でもいいから、

ある程度の家や部屋に住んでる人。

で、名古屋中心部で、小さくてもいいから、

仕事部屋、

ホテル代わりの一人部屋、

おねぇちゃん連れ込む部屋が

欲しい人。

月8~10万のお金を捨てるのは、もったいないが、

月5、6万なら、捨ててもいい人。

(捨てるって表現は、ちと違うけど、他の言い回し思いつかん。)

こんな人を対象にする。

って、まさに僕、みたいな人がお客。(笑)

ただのイメージなので、

どんな人が借りてくれてもありがたいけどね。

でも、この家賃なら、ガキんちょでも、入れる。

そこで、保証金は、6ヶ月~10ヶ月ぐらいにしようかと

思っている。

その分、大変だけど・・・・。(いろいろな意味で・・・。)

ファンドやREITのアホ物件、某ミニミニ借上のどうしようもない物件

最近では、保証金1ヶ月や、敷金0、礼金0で、客層を下げて

無理やり入れている。

これはこれで、手法だし、僕の物件ではないので文句はないが、

よくない入居者が、入るので、物件は悪くなる一方。

きちんとした入居者も、周りに感化されてだらしなくなるか、

他の入居者がうざくて退去する。

僕、思うんだけど、引越しするってお金かかるじゃん。

だから、予定を立てて、お金貯めて引越しするのが当然じゃん。

予定も立てずに引越しする奴ってさぁ

なんかあるよ。

(泥棒に部屋入られたとか、

変な入居者が隣に引越して来たとかいう

急な理由は別。)

だから、僕は、保証金の値引きはありえない。と思う。

値引きする分、家賃上げればいいけどね。

これが要は、審査じゃん。

てなことで、今回のコンセプトは、

大人の1room』です。

よろしく。

どういうのが、大人の1roomだって、

そんなん説明できるかっつーの。

僕の頭の中にしかないからね。

名古屋市内に別宅欲しい人、期待して待っててね。

                      Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2007-01-29 00:01 | 新規物件ing編
episode1
十八代目 中村勘三郎が、『カンブリア宮殿』に出てました。

あいかわらず、粋な方です。

なんか昔から、口調とか間とか空気感が、好きなんです。

では、タイトルです。

不定期ですが、

新規マンションを創るのにあたり、

完成まで、思ったことを書いていきます。

いいタイトルが思い浮かばなかったので、

エピソードではないのですが、

こんなタイトルになりました。

では、1回目です。どうぞ。

今回仕入れた土地は、いい場所なのだが、1本裏通りになる。

もしかしたら店舗決まるかもしれないが、

少し趣味程度の気持ちで、やらないとダメな場所だと思う。

そうなると、今まで創ってきたように、ヴィアーレの基本形

50㎡1LDKでは、数字が合わなくなる。

店舗だけのことではなく、

建築費が上がったことの影響は、大である。

今までの土地の価格、建築費で、創ったのなら

古くなっても勝てるが、

この間取りで、今から創って戦うのは、得策ではないと感じた。

そうなると、今回は、どう考えても、僕の嫌いな

せまめな1roomしかできない。

そうそう、今後は、1roomまた、増えるよ。

この土地で、できる1roomは、

20㎡~35㎡である。

予定は未定だが、30部屋ぐらい。

僕は、土地が見つかると、ほとんど毎日、朝、昼、夕方と

その土地を見に行き、周りを歩き、

どんなマンションになるのか、

どんな人が住むのか、

どんな使い方をするのか、

ひたすらイメージする。

これは、建築途中でも同じで、

基礎工事のハコ以外は、

周りの反応から感じて、

ヒラメキで、間取り、内装を全部変えてしまうこともある。

このイメージが、つかめないようなら、

建設は、止めようと思った。

1roomの差別化は難しいからね。

それに、今回は、先に家賃を決めた。

25㎡1roomで、6万円前後(共益費別)

この辺りの築5年以上の物件と同じ家賃。

絶対にこの値段で、ヴィアーレを創れば

満室には必ずなる。

さて、どう利回りを合わせるか、

コンセプトは、どうするか。

ある時、車を運転中、バラバラだった、

僕の頭の中にあるジグソーパズルが

急に埋まった。

すると、コンセプトが、自然に出てきた。

続きは、また・・・・。

                      Shigeki HAMAGUCHI
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by viare | 2007-01-16 00:41 | 新規物件ing編
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